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價(jià)值2.1億地塊被5798萬(wàn)“賤拍”,最高檢通報(bào):執(zhí)行法官未將地籍資料提交評(píng)估

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價(jià)值2.1億余元的地塊,在武漢市中級(jí)法院的民事執(zhí)行環(huán)節(jié),被評(píng)估為5778萬(wàn)余元,并最終以5798萬(wàn)余元“賤拍”。擁有該地塊的房地產(chǎn)公司曾對(duì)評(píng)估結(jié)果不服,提出執(zhí)行異議,但法院并沒(méi)有進(jìn)行復(fù)核。


5月10日,最高檢發(fā)布第二十八批指導(dǎo)性案例,其中便包括上述的湖北某房地產(chǎn)公司申請(qǐng)執(zhí)行監(jiān)督案。最高檢披露,導(dǎo)致涉案地塊價(jià)格被明顯“低估”的原因,是法院在執(zhí)行程序中存在違法情形。


最高檢案情通報(bào)顯示,涉案土地出讓時(shí)容積率為4.16,武漢市中級(jí)法院執(zhí)行人員曾于委托評(píng)估前調(diào)取該地籍資料并入卷,但未將地籍資料移交給評(píng)估公司,評(píng)估人員便依據(jù)周邊情況設(shè)定容積率為2.0,由此致使涉案土地估價(jià)明顯低于實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格。


價(jià)值2.1億地塊被法院“賤拍”為5798萬(wàn)


最高檢通報(bào)的案情顯示,2004年9月,某銀行與某娛樂(lè)公司、某房地產(chǎn)公司因借款合同糾紛,向武漢仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。武漢仲裁委員會(huì)裁決某娛樂(lè)公司向某銀行償還貸款本息共計(jì)3590.45萬(wàn)元,某銀行對(duì)擔(dān)保人某房地產(chǎn)公司抵押的財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。


裁決生效后,某銀行于2004年11月向湖北省武漢市中級(jí)法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行,后因某銀行以當(dāng)時(shí)拍賣變現(xiàn)抵押物會(huì)對(duì)該行造成較大損失為由,向武漢市中級(jí)人民法院申請(qǐng)暫緩拍賣,該院于2005年10月裁定終結(jié)本次執(zhí)行程序,并向申請(qǐng)執(zhí)行人發(fā)放債權(quán)憑證。


2013年1月,某銀行申請(qǐng)恢復(fù)執(zhí)行,武漢市中級(jí)法院于2013年2月作出(2004)武執(zhí)字第428號(hào)執(zhí)行裁定,對(duì)某房地產(chǎn)公司唯一資產(chǎn)——位于武漢市硚口區(qū)某地塊1.3萬(wàn)余平方米的土地進(jìn)行為期兩年的查封,并于2015年1月裁定續(xù)封一年。上述兩份執(zhí)行裁定均未向某房地產(chǎn)公司和某銀行送達(dá)。


2014年7月,武漢市中級(jí)法院委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)上述土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,評(píng)估價(jià)為5778.57萬(wàn)元。某房地產(chǎn)公司對(duì)上述評(píng)估結(jié)果不服,提出執(zhí)行異議,武漢市中級(jí)人民法院未對(duì)評(píng)估過(guò)程中是否存在程序違法進(jìn)行審查,亦未交評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)異議內(nèi)容進(jìn)行復(fù)核。


2015年2月25日,涉案土地公開拍賣,某置業(yè)公司經(jīng)兩輪競(jìng)價(jià),以5798.57萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)買成交。


2016年6月,武漢市土地交易中心為競(jìng)買人辦理變更使用權(quán)人登記時(shí),為確定稅費(fèi)對(duì)涉案土地再次委托評(píng)估,確定總地價(jià)為21300.7萬(wàn)元。后武漢市土地交易中心與某置業(yè)公司簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)成交確認(rèn)書》。


執(zhí)行法官未將入卷的地籍資料提交評(píng)估


對(duì)于該案的檢察機(jī)關(guān)履職情況,最高檢介紹,2018年3月,某房地產(chǎn)公司認(rèn)為本案執(zhí)行行為違反法律規(guī)定,向湖北省武漢市檢察院申請(qǐng)監(jiān)督,主要理由是:執(zhí)行程序中涉案土地的容積率明顯有誤,土地價(jià)值嚴(yán)重低估。


武漢市檢察院依法受理后,通過(guò)調(diào)查核實(shí)查明:武漢市國(guó)土資源和規(guī)劃局保存的原始地籍資料顯示,涉案土地出讓時(shí)容積率為4.16。武漢市中級(jí)人民法院執(zhí)行人員曾于委托評(píng)估前調(diào)取該地籍資料并入卷,但委托評(píng)估時(shí)未向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供。


武漢市檢察院還核實(shí)查明,本案土地價(jià)格評(píng)估時(shí),評(píng)估人員未查實(shí)涉案土地容積率,自行依據(jù)周邊情況設(shè)定容積率為2.0。某房地產(chǎn)公司及本案其他債權(quán)人曾于2014年9月和2015年2月提出執(zhí)行異議,法院未予處理。


競(jìng)買后,某置業(yè)公司變更權(quán)屬登記時(shí),武漢市國(guó)土資源和規(guī)劃局硚口分局經(jīng)核算確定涉案土地的容積率為4.61,并依此辦理權(quán)屬變更登記公示;為確定土地交易稅費(fèi),武漢市土地交易中心委托三家評(píng)估機(jī)構(gòu)分別進(jìn)行價(jià)值評(píng)估,其中估價(jià)為21300.7萬(wàn)元的結(jié)果居中,該交易中心按21300.7萬(wàn)元的總地價(jià)確定交易稅費(fèi)。


某置業(yè)公司后已在涉案土地上開發(fā)“盛世公館”項(xiàng)目并銷售,建設(shè)用地規(guī)劃許可證載明用地面積13214.19平方米,建設(shè)規(guī)模60969.75平方米,據(jù)此計(jì)算容積率為4.61。


武漢市檢察院認(rèn)為,武漢市中級(jí)法院在本案執(zhí)行程序中存在三項(xiàng)違法情形:在已調(diào)取地籍資料的情況下,未將地籍資料移交給評(píng)估公司,未對(duì)委托評(píng)估資料的完整性負(fù)責(zé),致使涉案土地評(píng)估價(jià)格5778.57萬(wàn)元明顯低于實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格;未依法對(duì)某房地產(chǎn)公司提出的執(zhí)行異議進(jìn)行審查并作出處理;未依法送達(dá)法律文書。


法院承認(rèn)評(píng)估結(jié)果失實(shí),競(jìng)買人惡意串通


2018年4月13日,武漢市檢察院向武漢市中級(jí)法院發(fā)出檢察建議書,建議依法糾正錯(cuò)誤執(zhí)行行為;采取有效措施,統(tǒng)籌解決執(zhí)行糾錯(cuò)及某房地產(chǎn)公司破產(chǎn)問(wèn)題,維護(hù)某房地產(chǎn)公司及其債權(quán)人的合法權(quán)益;對(duì)執(zhí)行人員的失職行為按照《人民法院工作人員處分條例》的規(guī)定予以處理。另,本案在啟動(dòng)監(jiān)督程序后,對(duì)發(fā)現(xiàn)的職務(wù)犯罪線索已移送有關(guān)部門。


據(jù)最高檢介紹,武漢市中級(jí)法院收到檢察建議書后,于2018年6月6日立案審查;2018年11月8日,該院復(fù)函武漢市檢察院,確認(rèn)執(zhí)行人員委托鑒定時(shí)未依法移交調(diào)取的鑒定資料,未能保證鑒定資料的充分性、完整性,導(dǎo)致評(píng)估價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格、評(píng)估結(jié)果失實(shí),損害被執(zhí)行人合法權(quán)益,且存在其他程序違法問(wèn)題。


2018年12月29日,該院作出(2018)鄂01執(zhí)監(jiān)9號(hào)執(zhí)行裁定,撤銷該院對(duì)案涉地塊土地使用權(quán)的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣;2019年1月14日,武漢市中級(jí)法院再次復(fù)函武漢市檢察院,確認(rèn)競(jìng)買人之間存在惡意串通的行為,嚴(yán)重?cái)_亂司法拍賣秩序。


就本案造成的財(cái)產(chǎn)損害,某房地產(chǎn)公司以某置業(yè)公司為被告,提起財(cái)產(chǎn)損害賠償之訴,武漢市中級(jí)人民法院已作出二審判決,判令某置業(yè)公司賠償某房地產(chǎn)公司財(cái)產(chǎn)損失11760.09萬(wàn)元及相應(yīng)利息;就該判決的履行,雙方已達(dá)成具體的履行協(xié)議。


此外,對(duì)本案移送的犯罪線索,有關(guān)部門已分別對(duì)某置業(yè)公司法定代表人翟某、某評(píng)估公司法定代表人賈某、估價(jià)師黃某4人立案。經(jīng)湖北省武漢市洪山區(qū)檢察院依法提起公訴,洪山區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)定翟某以威脅手段,強(qiáng)迫他人退出拍賣,導(dǎo)致翟某所控制的公司拍得土地使用權(quán)的價(jià)格遠(yuǎn)低于實(shí)際價(jià)值,以翟某犯強(qiáng)迫交易罪,判處有期徒刑二年,緩刑二年,并處罰金2萬(wàn)元,判決現(xiàn)已生效。賈某、黃某被武漢市中級(jí)法院二審以提供虛假證明文件罪分別判處有期徒刑一年零三個(gè)月、一年零六個(gè)月,并處罰金。


執(zhí)行標(biāo)的物評(píng)估失實(shí)多發(fā)于土地房產(chǎn)領(lǐng)域


對(duì)于該案的指導(dǎo)意義,最高檢介紹,執(zhí)行標(biāo)的物評(píng)估結(jié)果失實(shí),特別是評(píng)估結(jié)果明顯低于市場(chǎng)價(jià)格損害財(cái)產(chǎn)權(quán)利人利益,是執(zhí)行監(jiān)督中當(dāng)事人反映比較集中的一類問(wèn)題,尤以土地、房產(chǎn)和重大設(shè)備價(jià)值評(píng)估為多發(fā)領(lǐng)域。評(píng)估結(jié)果失實(shí)是檢察機(jī)關(guān)依法履職的線索來(lái)源,人民檢察院應(yīng)據(jù)此重點(diǎn)審查是否存在違法情形導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果失實(shí),查明違法情形屬實(shí)的,應(yīng)當(dāng)依法監(jiān)督。


最高檢提到,土地作為執(zhí)行標(biāo)的物時(shí),其市場(chǎng)價(jià)格與土地容積率、地段、周邊配套等因素密切相關(guān),人民檢察院調(diào)查核實(shí)違法情形時(shí),應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)圍繞決定土地價(jià)格的密切相關(guān)因素進(jìn)行。


查實(shí)執(zhí)行活動(dòng)存在違法情形的,應(yīng)當(dāng)予以監(jiān)督糾正,對(duì)于相關(guān)人員可能存在的違紀(jì)違法和犯罪線索,應(yīng)當(dāng)按規(guī)定移送有關(guān)部門處理。人民檢察院開展執(zhí)行監(jiān)督工作,對(duì)確有錯(cuò)誤的執(zhí)行案件,應(yīng)當(dāng)建議人民法院依法糾正;發(fā)現(xiàn)執(zhí)行人員違紀(jì)違法的,應(yīng)建議人民法院予以處理;發(fā)現(xiàn)涉嫌犯罪的,應(yīng)當(dāng)將案件線索依法移送有關(guān)單位或部門。


最高檢介紹,辦理涉及評(píng)估鑒定的執(zhí)行監(jiān)督案件時(shí),應(yīng)當(dāng)注意查明法院委托評(píng)估鑒定是否向評(píng)估鑒定機(jī)構(gòu)提供了真實(shí)、完整、充分的評(píng)估鑒定材料,是否將已掌握的相關(guān)情況全部告知評(píng)估鑒定機(jī)構(gòu),從中發(fā)現(xiàn)委托評(píng)估鑒定過(guò)程中是否存在違法行為。


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編輯 陳怡西